浙江人把中国商业地产推向了改革前沿

      ——看浙江专业市场论中国商业地产

中国注册策划师   周俊良

想了很久也不知道我这篇文章从何写起，记得在杭州参加中国商业地产EMBA实战培训的时候，浙江省市场开发中心主任吕振华先生的一堂课给了我很多启发和感触。他在市场分析过程中对带有浙江特色的专业市场做了很透测的专业论述，也因为这种透测触动了我对中国商业地产的连贯性思维。我认为，如果说当前中国商业地产经营模式是从国外借鉴开始萌芽的话，那么接下来我们作为业界从业者就应该在此基础上去努力探索适合中国国情的商业地产之路。

以浙江商人为主体开发的专业市场成为了中国商业地产的主要组成部分。一个专业市场的诞生不仅搞活了一项产业，更带动了相关配套服务产业的兴起和发展。比如说一个专业市场的周围就会有诸如休闲娱乐、物流、金融、邮局、餐饮等配套项目。我们再看看浙江的专业市场：浙江义乌中国小商品城、浙江中国轻纺城、中国日用品商城、浙江永康五金城、海宁中国皮革城等等。这些国内最大市场甚至是国际性最大市场为什么全部衍生在浙江？为什么全部是浙江人在主导？关于浙江商人为什么能在中国经济舞台上占据这么重要的位置，我想不用我在这里多做分析。我想分析的是为什么国内专业市场最大的都在浙江，而这些专业市场又给中国商业地产带来了哪些思考和影响？

专业市场的诞生地在浙江，而当初浙江人又是在什么背景下想到建设专业市场呢？首先，我们要从浙江商人说起。在上世纪八九十年代，特别是九十年代以后，浙江人由于受地理环境和生产资源的影响，同时也是因为生计需要都先后办起了自己的手工作坊，他们前期的产品都是通过自己的渠道自产自销，可到了后期随着市场竞争的逐渐激烈，导致这些从手工作坊发展起来的民营企业家们不得不走出浙江去推销自己的产品，这就无形中增加了自己的生产成本和人力成本，而且由于他们大多数都是农民企业家，对市场运作缺乏专业性指导，所以最终导致花了大力气却换不来好的回报，产品销路成了他们企业经营的难题。在这种情况下，集中提供某一类型产品的专业市场交易平台就孕育而生了。可以说，专业市场的产生当初纯碎就是为了满足浙江商人解决产品销路的需要。而从孕育而生发展到现在，专业市场的性质逐渐在市场经济主体中、在商业地产经营模式中发生了根本性的转变。

为什么这样说？我想大家都知道以前专业市场的市场职能和社会形象在消费者心目中是什么样的印象，以前的市场形象给我们的感觉是：市场主体素质不高、市场硬件档次不高、总体管理水平不高、经营诚信度不高、经营商品档次不高等几个方面。而现在我们所看到专业市场在商业领域里的形象转变确是——结构模式、经营模式、营销模式都做了专业提升。这些提升直接改变了以前专业市场所体现出的负面形象。可以说，现代专业市场的诞生直接影响到了当地消费市场的格局和物业价值的升级。深圳专业市场就是商业地产突围和创新的结果。

虽然专业市场是在商业地产激烈竞争中的一个创新，但它背后暗藏的风险同样不容忽视。早些年深圳南山的东方巴黎服装批发市场、西部电子市场等一批专业市场做得就不算很成功。总的来说，专业市场虽然对地段、商城本身的要求并没有购物中心、大卖场高，但也有一些特殊的要求，只有符合专业市场本身的要求，才能取得成功。 所以，我们应该肯定浙江人在中国专业市场发展历程中的功劳；应该肯定浙江人对中国商业地产发展和改革创新所作出的贡献。同时，我们可以总结出浙江人的专业市场经营在无形中已经把中国商业地产推向了改革前沿。

商业地产在2003年到2004年间出现了昙花一现的繁荣，而繁荣之后我们所看到更多的却是困境，无论是行业和企业(项目)都遭遇了重大的挫折。投诉率和空置率都大幅度上升，延续到2005年上半年，空置率接近30%，达3000万平方米。甚至曾经被誉为中国商业地产样板企业的万达订单模式也遭遇到了严峻的挑战甚至险遇滑铁卢，第一批开发的万达商业广场纷纷濒临停业和散户的大量投诉。包括北京首创开发的“巨库”、“第五大道”等先期策划销售成功的案例后期经营也接踵失败。曾经被业界视为比住宅地产利润高出一半的大干快上的商业地产为何会面临如此困境？

而专业市场在经历过创新整合之后所带来的新型经营模式给了我们希望。因此我相信，中国商业地产一定要走中国的经营模式、特色模式才能有自己的出路，不能照搬照抄国外商业项目和经营模式。当前，我们国内很多开发商在商业地产的开发经营中正是复制了国外的商业地产模式，片面的借鉴国外经验，而且从规模上更进一步扩大。试想，这样的盲目开发为什么会成功？在面对中国的消费市场为什么不会遇到挫折？