3期：购房者到底关心什么
导言：
一直以来，《昆山楼市》便致力于将自己打造成为一座连接开发商与消费者的桥梁，从本期开始，《地产星期八》栏目将陆续推出普通消费者的座谈以及开发商与消费者面对面的座谈活动。
多层、小高层、高层，到底哪类物业消费者最喜欢；错层、跃层、复式，究竟哪种房型结构最受消费者亲睐；楼盘区域、小区环境、物业管理，哪一个是才最影响消费者购房行为的因素……以上这些问题的答案，应该是所有开发商都会去关心的话题。
2月末，本刊就上这些问题相继举办了三场消费者的座谈，本刊将分两期对这几场座谈进行报道，本期的重点：区域、小区内外环境、物业类型、房型结构、车位等问题对消费者购房行为的影响。
嘉宾背景：
第一场嘉宾
席文磊：男，外来人员，企业中高层管理人员
夏秀红：女，新昆山人，企业普通职员
胡玉琪：男，新昆山人，企业中高层管理人员
姚德华：男，昆山本地人，企业中高层管理人员
包燕锋：女，新昆山人，企业中高层管理人员
朱中良：男，新昆山人，企业普通职员
第二场嘉宾
林 坚: 男,昆山本地人，企业中高层管理人员
王大庆: 男，昆山本地人，个体工商户
印 健：男，新昆山人，医生
焦剑峰：男，新昆山人，企业中高层管理人员
陈 玲：女, 新昆山人，企业中高层管理人员
平 艳: 女, 新昆山人，企业中高层管理人员
第三场嘉宾
方 哲：男，新昆山人，事业单位员工
陈多全：男，新昆山人，企业中高层管理人员
黄稼祥：男，新昆山人，事业单位员工
黄 燕：女，新昆山人，个体工商户
消费者购房区域需求分析：
影响因素分析：方便，如方便上学、就医、购物、买菜、上下班、交通便利；周边的绿化环境、空气质量；所在区域的发展、增值潜力以及周边人群素质都是影响购房者选择区域的原因。
座谈实录节选：
席：主要是看方便，我对区域不是非常在意，具体看楼盘。
朱：我觉得要安静一些。昆山这边人太多，像周末，街上到处都是人，而这些人的素质不是很高，给人的感觉是乱糟糟的。感觉上马鞍山路要好一点，那边的绿化也比较好，将来大学城也在那边。我还是比较看好的，但是那边现在是别墅比较多，普通住宅少了一些。
夏：我个人觉得是看那边更方便一点。离上班的地方距离近，交通方便。
西部板块：选择西部多是考虑其良好的绿化环境及周边商业配套的发展潜力以及“产业向东居住向西”的施政规划政策。
座谈实录节选：
印：西部，环境好、空气好无污染，靠近森林公园。公交线路比较方便。
方：我的房子现在是已经定在西部了，主要是同事的介绍。西部的生态环境比较好，再者西部虽然从地图上看比较远，但是路况好，红绿灯少，所以要是开车的话距离还是很近的只需要几分钟的时间，甚至比在市区还方便。
胡：居住的话，当然是西部环境好，有3150万平米的森林公园。潜力也比较大，规划提出产业向东居住向西，再者目前还不成熟，发展的空间更大，因此会有不小的发展潜力。
方：西部，如时代中央社区、森林公园比较适合居住，我觉得翡翠湾的品质和楼书设计比较好，推广方式很用心、细心，带客户到常州去看房子。西部对培育小孩氛围比较好，售楼处很漂亮，西班牙风格，离时代很近。
北部板块：选择城北地区则是因为其便利的交通及周边完善的基础设施等。
座谈实录节选：
陈：我觉得还是城北比较好。我自己住的那边在市政府后面，如果再买房，就以此为中心衡量远近，北部有几个楼盘不错，比较华城美地，但太远了，如果买二手房，可以考虑老城区，离幼儿园、小学近，以便完成孩子的学业。
黄女士：我的第一套房子是买在城北。后来考虑方便的因素，又买在城北，跟第一套房子离得很近。城北的配套商业什么的都比较成熟了，风险比较小，所以也比较放心。
南部板块：选择南部的原因是这一区域的楼盘整体档次及小区环境比较高，以及沿沪产业带拉近上海距离与即将开通的轻轨带来的增值期望。但缺点是周边的工业企业比较多。
座谈实录节选：
姚：我比较看好南部，像张浦，还有靠东边的陆家。我觉得这一块靠近上海，比较有潜力。
焦：我买房的话，可能会在江南春附近，我好多同事都在那一片，互相窜窜门比较热闹。
作所需，经常需要与上海那边技术上的交流，如果轻轨起来的话更方便了。
朱：城南，像在铁路以南的话，如果轻轨通了，也会很有前景的。我觉得张浦的化工厂太多了。环境不太好。
林：我觉得铁南很有潜力，轻轨起来后，一个小区的品位升值潜力也会大一点。世茂为大品牌开发商，实力档次高，齐全，西部配套一时半会还不能起来，因为没有长江北路的当时的时机和气候。
平：东部、南部工业区太多。如果轻轨起来的话，比较嘈杂。世茂蝴湖湾靠近工业区，不适合居住，而且大盘很难管理。
黄先生：我选择选沿沪产业带，主要是千灯和花桥这一块，靠近上海。昆山和上海的经济同一化是必然趋势，上海经济是爆炸性的，对昆山的辐射必然会越来越大。尤其轻轨通了之后，昆山到上海只是十几分钟的车程，昆山和上海市中心的距离越来越近，甚至到上海时间、距离比上海的一个区还便利。所以前景是不用说的。
陈：我也比较看好铁南，这里的几个项目都很棒，尤其是吉田和世茂的两个案子。还有就是森林公园区域的时代中央社区，生态环境好，将来大学城起来之后，无论从自然还是人文环境都是昆山最好的。还有东部的花桥国际商务城，省委书记李源潮去年9月份亲自视察，省里肯定是很重视的，再者就是离上海近。前景也很好。
方：以后要是选择投资的话可能仍然会考虑在城南。城南的潜力是很看好的。
黄女士：觉得城南很有潜力，比较看好，尤其是轻轨开通之后。但是城南的配套还不是很成熟，估计还得至少两年的时间是养房子，觉得风险比较大。
楼盘内外部环境对购房行为的影响分析：
影响因素分析：交通、绿化、物业管理、自然、安全、周围配套等都是重要的影响因素。
交通及商业配套：交通是否便利及商业配套是否完善是多数购房者考虑的问题，毕竟有私家车的人并不多。
座谈实录节选：
席：交通要便利一些，外部绿化带要有，楼与楼之间间距要合理一些，不要太拥挤了。
夏：我觉得主要是交通便利，生活商业配套齐全，环境相对要好一点。
包：生活的便利性需要有超市和菜场，还有小孩上学。
胡：商业配套，外部大环境要好，公共交通要便利，因为毕竟不是每一家都有私家车。
平：周围的配套、开发商名气，小区本身的品质、质量，还有就是比较看重物业管理，希望住得放心。
黄女士：我觉得上下班要比较便捷，交通、购物方便，另外商业配套要比较成熟，还有小孩上学的问题。
陈：我觉得外部环境最重要，希望接送孩子、买菜都要方便，现在的交通蛮方便的。小区环境一定要好。
印：生活方便，菜场、超市、学校、医院配套齐全。
包：我觉得内部外部环境都很重要，生活的便利性需要有超市和菜场，还有小孩上学。内部则要考虑安全。
方：西部规划的通澄商业街，还有两大超市，开车的话只要十几分钟，还是很方便的，这也是我考虑买在西部的一个因素。
张：小孩上学，医院等配套。
小区环境及绿化：小区的内部环境是业主每天生活的场所，所以绿化是很多人考虑的因素。
座谈实录节选：
朱：大环境在先，小环境在后。外部的话，我觉得首先要安静，绿化也是必须要有的。
内部的话，就是看物业管理，提供的服务要到位。小区的环境，绿化要做好。
姚：我觉得环境是越自然越好，现在很多的小区，规划、建筑差别不是非常的大。普遍的问题都是居住在城市里，空气质量不是很好。如果自然的成分多一些，环境更自然一点会比较好。
印：从居住环境来说，空气无污染、绿化面积大、公交方便等。
方：我觉得首先是绿化，西部一个是森林公园，另外就是马鞍山路和前进路的景观大道，绿化是没得说的，大环境很好。
张：周边工厂不要太多，工业污染比较讨厌。像富华园，就有这个问题，另外富华园住的人群也比较杂。
张：还有就是周边工厂不要太多，工业污染比较讨厌。像富华园，就有这个问题，另外富华园住的人群也比较杂。
陈：我比较看重的另一个是，楼与楼之间的间距要够大。
林：外部环境：交通、学校、菜场等。内，绿化、物业管理服务，房子本身的品质，房型设计是否南北通透，全明。我觉得世茂蝶湖湾就做得不错。还有建筑是否节能环保，外墙是否有保温层，外墙涂料是否高档，是否有太阳能供暖系统，如果家装会影响美观。
物业形态及楼盘内部结构对购房行为的影响分析：
建筑外观及层高：漂亮的外观，小高层的物业形态是目前消费者选择购房的原因之一，但高层的嘈杂、公摊面积大等其他负面因素对消费者而言确实影响不小。
座谈实录节选：
席：外立面要咖啡色的，看起来比较高贵一些。车位最好一家一个。我个人比较喜欢中上层的，小高层10层左右，150平米，三房1-2厅。
姚：多层的话，喜欢3-4层，小高层7-8层。如果条件允许的话，外观更漂亮一些当然更好。
包：我不喜欢小高层，小高层的公摊面积太大了，不合算。
夏：我比较喜欢建筑外观漂亮一点的，我觉得多层会慢慢的被淘汰，所以会选择小高层。虽然公摊面积大一点，物业费高一点。我觉得应该会物有所值。
胡：我觉得小高层上面会比较安静，不受下面环境影响。我看过巴比伦花园的规划模型，真的是很漂亮，我也很喜欢。
姚：发展趋势上，的确是小高层是趋势。但是越往上声音是越吵杂的，尤其是到了18层以上，窗子开一点，声音就会非常的大。但在上面，站得高看得远，感觉比较好。尤其是比较时尚的年轻人士会更喜欢。再者，就是马路上的车来车往的噪声传不到上面。
席：年轻人追求时尚，住在小高层上面，远眺是一种享受。
胡：我喜欢在中等偏上的楼层，面积140-150平米，外观不太要求。内部户型及装修则看自己喜欢，看具体情况。
黄：我买房最高到12层，12层以上不考虑。因为昆山的消防车最高只能到12层。
方：我不喜欢小高层，小高层公摊面积太大。物业管理费用高，因为多了个电梯。比较喜欢5-6层，可以不受上面的影响。
朱：我对建筑的外观不太重视。房型要求2室2厅，100-130平米，不喜欢小高层，多层七层的就够了。
户型结构：户型结构是最打动消费者内因的重要因素，目前的消费者对户型的要求也逐渐增高。
座谈实录节选：
林：南北通风，现在很多开发商盲目追求客厅过大，北面要有落地窗，南面有阳台。主卧室也能通风，要设计功能房如书房、储藏室等。还要强调阳光、通风。我很关心晾衣用的地方，很多阳台的位置欠考量，不太雅观。
印：车库离住处近一点，我觉得阳台从客厅进不好，从主卧进也不好，我希望设置如衣帽间、书房、儿童房等功能房。
平：我希望有个地下车库，下了电梯就直接进入车库，主卧应该大一点，房间多一点，功能多一点。
陈：我希望有4个房间，我是外地人，爸妈、亲友会过来，2个卫生间，南北通透，客厅开间大于4.5米，个从比较喜欢错层的，如巴比伦，主卧适当大一些，有个电视柜，走路宽敞一点，凸窗我也比较喜欢，通风。卫生间要有窗户，环境不是很差就行。
林：昆山富贵花园首开错层，现在的上海公馆、巴比伦也都是错层，新港湾才是真正的错层。
焦：我喜欢卧室少一点，两个人住，父母不会过来，如果有了小孩，就换房，希望厨房大一点，休息时两个人一起做做饭，很浪漫。
黄女士：户型上希望多卧室的，家里来了人可以住。
车位与车库：地下车位是很好的选择，可节省空间。
座谈实录节选：
张：车位地下的好，不占空间。
黄女士：地下的好，现在很多小区都是单独卖的，而且可能的结果是需要的人没有，有的人不需要，结果改造一下拿来出租给别人住。
刚才有提到空中车位，那空中车位可能光线会很好，但是在昆山可能还需要一段时间。
陈：车库是一定要有的。地下的成本会低一些。
内部装修程度：因为怕麻烦，精装修房有一定市场，但开发商的诚信以却是消费者对精装修房有顾虑的原因。
座谈实录节选：
席：喜欢自己装，材料、质量有保证。
朱：自己装比较麻烦，单选材料买材料就已经很麻烦了。
胡：我觉得要具体看，如果开发商装修好，而且还比较喜欢，价格也可以接受的话，可以选择精装修。
包：自己装太累，你如果是装修过一次，下次估计就不会想自己装修了。像东辉缘的精装修的房子还是很不错的，价格也还可以。他们精装修的房子有一个材料清单，会告诉你都用了什么什么材料。
夏：我还是想自己装修，一个是自己装有保证，另外自己可以按自己的想法装修，会有成就感。
张：（喜欢）毛坯
方：开发商诚信问题，为了避免材料掺假，还是觉得自己装修有保障。
黄先生：不诚信，现在毛坯房都能掺假，精装修怎么能放心！
下一期，本栏目将继续就这场座谈进行报道，关心物业管理、推广方式、开发商的服务内容、售楼处的布置等问题的读者可留意下期的《地产星期八》。
