10期：小高层、高层在昆山的发展现状及展望
时间：06年9月11日星期一下午3：00
地点：新港湾锦江大酒店二楼会议室
出席人员：
黄祖德 东方丽池副总经理
窦燕平 华敏·世家花园副总经理
陈 伟 嘉业房产副总经理
李小明 阳光水世界销售经理
易 荣 上海公馆副总裁
景成东 上海公馆销售经理
彭 德 森林半岛执行副总
会议现场图片
主持人：首先非常欢迎各位老总、各位经理参加我们的地产星期八，前段时间我们做过一个调查，其中最受读者欢迎的栏目便是地产星期八。今天我们有幸邀请到各位专业人士，一起畅谈小高层和高层在昆山的发展现状及未来展望。
一个城市的建设和发展单靠多层住宅是不能满足消费者对于居住的多样性需求的，也难以满足城市空间景观的多样性、轮廓性的要求，近年来，昆山小高层、高层住宅项目逐渐增多，据统计，在目前在建和在售的项目中，小高层和高层基本上占据了一半的比例，今天邀请到的嘉宾所开发的项目都是高层和小高层，那么各位是基于什么样的出发点或者说战略来开发小高层、高层项目的？你们所开发的项目都具有那些特点呢？
上海公馆副总裁
易荣：我先来说一下，算是抛砖引玉吧。我们的项目是上海公馆，03年底拿下，04年6月开始施工，当初我们考虑定位时有两种选择，一是做容积率为2.5的小高层，一是做容积率为1.8的多层小高层结合，最终我们选择的是前者。现在来看，我们的定位还是比较正确，但是回头想，当时的胆子的确很大，想来都还会出身冷汗。
随着城市的发展，城市的土地资源肯定越来越少，因此小高层势在必行。但是昆山人对于小高层和高层还是有一定的抵触心理，我想这取决于媒体的宣传和销售的氛围。我们楼盘应该是昆山第一个纯小高层的社区，物业管理费用是1.7元，这个也比较高，刚开始销售时是上海人买的多，后来昆山人购买的比例逐渐增大，现在则由城镇向市区扩展。可见，越来越多的人还是逐渐接受了小高层。
在销售的过程中，我们发现有“一底一顶”不好卖，去化难。一底就是底部，昆山人认为底部就是车库、小店之类的房子，存在观念上的误解；但等到小区景观开始做的时候，就一售而光了；一顶是顶层，购房者会想上面的怎么不是赠送？或者说上面的价格居然也不菲，因此不能接受。
观念需要一个接受过程，这我们都能理解。在这个过程中，相信媒体宣传和新闻报道将起到最大的作用；另外，随着市民生活水平的提高，无论是生活需求还是精神需求都会提高，而城市发展的未来趋势也必然是小高层和高层，仅靠多层是不够的。
嘉业房产副总经理
陈伟：首先我们佩服易总的胆略，算是吃了第一口螃蟹。目前在昆山，市民对小高层和高层还是有抗性，这和城市的发展进程有关，刚开始城市的土地多、发展空间大，因此多层住宅比较多；但随着人口的增加和土地的控制，住宅的趋势必然是越来越高。这是城市发展的必然规律。
我们的项目第一期就有1栋高层和4栋小高层。消费者购房一般会取决于三个方面。一是地段，我们的项目处于市政府前面，拥有很大的景观，在楼上远眺比较漂亮，因此购买的人比较多；二是户型问题，在销售过程中，我们发现一梯三户中间型97平方的房子比较难卖，因为电梯在中间，南北不通透，这个是属于设计上的不合理，而像高层80平方就比较好卖；三是面积，不能太小，130—160左右的比较受欢迎。我想，开发商根本不必怀疑消费者对小高层和高层的抗性。只要楼盘的品味上去、档次上去，做出有特点、有品质的楼盘，就能受到消费者的欢迎。要做到这样的产品，自然要有针对性，要根据自己的特点。
昆山的高档社区一般比较受台外商白领的欢迎，因为我们二期准备做花园洋房，三到四期就做小高层。小高层对于提高城市的档次，改善居住环境，具有重要作用，而且小高层只要景观出来以后，还是比较好卖的。
华敏·世家花园副总经理
窦燕平：首先感谢《昆山楼市》给我们提供这样一个交流的平台。我想主要说四点。
一是小高层和高层是城市发展的必然趋势，我们的项目——华敏·世家花园就处于市中心、君豪酒店，土地资源是相当珍贵的。在这里的地段上选择什么东西？我想多层肯定是浪费资源，因此惟有朝高的方向发展。其实一个城市的发展阶段如何，就是看它高到什么程度。昆山和上海还是有时间差的，但是我们对昆山的发展很有信心，现在前进路还有东西，也许三四年后就只有中心，没有东西的概念了。这一点昆山的市政班子规划一直比较超前，令人佩服。我相信，昆山作为一个新城，以后会超越上海，毕竟上海是个老城。而昆山未来的主流也一定是小高层和高层。我们的项目便是高层，规划是30层。
二是我们的房型比较另类，有98、105、120、181、153、227、358等，有两梯三到四户的，也有三梯两户的。我们的定位也是中高端人士，最近经常有台资企业的领导带着员工前来购买，两房当中的一层销售最多，因为两房前面可以做一个条形阳台，景观比较好。其实面积取决于客户类型，而价格取决于消费者的心理价位和身份。其实我们的物业费更高，是2.8元。但是我们的物业管理能够做到每家每户，每栋楼都有保安24小时看护，大堂拥有各种设施，业主可以就在这里接待客人。这些都可以拉开档次，是一种身份的体现方式，业主也会觉得光彩，因此也就不会在意高昂的价格。
三是我们在三月份开盘之前有过对客户层的收集，而不光是依赖广告。我是今年四月份来到昆山，之前对昆山并不了解，只是听说经济发展的很好，来到之后，才发现昆山的人文、文化、地域都很有优势。而我们也必然会入乡随俗，《昆山楼市》作为昆山房地产界的首选媒体，让我们获得了很多信息，学到很多东西。
四是我们最初的客户，有50%是台资企业的骨干，以及上海、浙江等地的投资客。比如我们的房子60万，地段好、价格又便宜，很多投资客都喜欢购买。现在当地银行机关也占到10%以上。其实我们更希望的是昆山当地人购买，而不是外来投资客。
陈伟：窦总说得很好，的确要寄希望于当地人，其实昆山的空置率已经很高。我想无论政府还是人民，都不希望看到这种现象。“让更多的人，住上更好的房”是我们的开发理念，我们的阳光水世界虽然是中高档，但整体效果出来以后，很多业主都比较肯定。相对投资投机，当地的老百姓是真正的入住和感受，他们更为关注这些楼盘。地区不同、产品理念也就有所不同，因此还是要做出特性。
主持人：小高层和高层住宅对于昆山的消费者来说，也只是近几年才出现的新的物业类型，相比多层住宅来说，消费者的认知度还存在很多误区，有待提升，那么，在座的各位嘉宾，你们认为小高层和高层具有哪些多层所不具备的优点？又将从哪些方面着手，去提升市场的认可度和拓展市场呢？
陈伟：我们在追求经济利益的同时，也会注重社会效应。一般来讲，小高层和高层相比多层，建筑上就高了一个档次，首先要求要上去，比如电梯、抗地震等，而配置自然也要上去，造价高，卖价自然就高。但毫无疑问，从多层到小高层到高层，品质是逐渐提升的。而土地的稀缺性，自然也要求资源的最大化，城市的形态越高，摩天大楼也就越多，今天正好是9.11，其实小高层和高层，都是城市的标志、可以提升城市的影响力。
易荣：消费者对于小高层、高层的接受需要时间。首先是舆论导向，昆山的媒体能够多多宣传；其次是时间的考验，只有消费者真正的去体会和感受，去以一传十。小高层是有优势，但现在消费者只看到短期的劣势，比如得房率低、门槛高等。其实这要相对的看，得房率低，它的配套就多、档次就高，享受的多，虽然不是在家里；门槛高，租金也就高，这就淘汰了一大批人，我们信奉人格平等，但注定层次有别，生活圈子不同的人是很难生活在一个小区的。现在也是越来越多的人慢慢接受了这些观念。
森林半岛执行副总
彭德：我们二期准备做小高层，现在看来小高层的优势不言而喻，市民对于小高层和高层的接受度也好多了。在昆山，有60%—70%的人面临着老房换新和小房换大的置业问题，他们对小高层还是蛮期望的。只要景观、绿化做得好，对老百姓还是有吸引力的。
我们在产品设计上打算牺牲容积率，底层去掉不做，直接架空，最重要的是电梯改成景观电梯。
昆山现在毕竟还是一个移民城市，但是我们的下一代要在这里成长，小区环境尤其要注重，因此我们提出“都市”这一概念，无论环境、交通、景观都从长远规划，而现在的多层，是造成城市配套不好的主要原因。西部的大环境有目共睹，未来的发展趋势也不容小视，我们打算在马鞍山路沿线做6栋26层高的楼房。我们项目的前面就是森林公园，我们争取我们的业主能把它看在眼里。
陈伟：小高层的间距大，容易做出景观。多层就很困难。
窦燕平：小高层与多层最大的不同，恐怕就是它保暖性质，冬暖夏凉，感觉和多层绝对不同。另外，城市的发展，需求好的楼盘，而好的楼盘，必将促进城市的进一步发展，这是相辅相成的。
东方丽池副总经理
黄祖德：我们东方丽池去年8月1日来到昆山，经过八个月的调研，我们决定做高层。我们只有35亩地，要做到3.5的高容积率，除了走高层，别无办法。我是到昆山才知道多层的概念，在台湾，我们只做别墅和大楼，不做多层。我们会致力于景观和绿化，让整个小区看上去像个“花园”。
昆山这边消费者意识普遍没有跟上，比如消费者会争辩物业费是1.5还是1.7，却没有想过它们各自享受的是什么服务。其实家是一个休闲的地方，而不仅仅是休息的地方。因此我们决定把小区做成一个让父母放心的独立会所，把中庭配套做成一个游乐场，小区的物管配套会采取星级酒店的配套。
我想消费者还的确需要关于消费的教育，价格和服务是相配套、相协调的。一味的追求价格，只会造成开发商之间的恶性竞争。当然，消费需要引导，要学会花该花的钱。
现在消费者一般不信广告，坚持眼见为实，因此对开发商来说，承诺要落实到管理。
窦燕平：同样的地段，价格相差会很大，很多消费者不理解，其实还在于楼盘的品质，现在上海小区的投诉很多，相信未来昆山也会出现。通过开发商和媒体的共同努力，会打造一个联系政府、开发商和消费者的桥梁，更好的服务于房地产业。
主持人结语：今天感谢大家在百忙之中抽出时间，我们今天的讨论主要是向消费者阐述了小高层和高层的优势和好处，比如景观、配套、服务、环境、享受和档次，享受生活、走到户外、打造休闲会所，将会是小高层和高层所带来的全新体验；另外，也针对消费者对于小高层和高层的一些认识误区作了解释，希冀昆山的消费者能够正确地看待这两种物业类型，我们也相信，昆山未来将会涌现出大量的小高层和高层，既提升昆山的城市形象，也极大丰富市民的住房需求。
