15期：新客站 在城南
对一个城市来说，客运站犹如心脏一般重要，它代表了一个城市的形象与实力。过去，朝阳路上的客运站狭小、拥挤，遇到高峰时段，客车要进的进不去，想出的出不来，不仅影响了客运站的正常运作，周围的路段也免不了受到波及，交通拥堵更是经常现象，外加站外的环境，让经过至此的市民无不摇头叹息。
终于，在06年的年尾，新客站正式运营，新客站无论从运能，还是功能都是沪宁线上最好的客运站之一，最高日发送旅客量可达2.5万人次。昆山客运总站的开庭运营，将昆山客运交通将掀开崭新的一页。同时，对于昆山这个移民城市和工业城市，新客站的运营大大方便了外来务工人员两地往返。客运总站的开通拉近了昆山城南、南部板块与主城区的距离，给南部的楼盘带来了无限生机。
地产星期八现场图片
出席人员：
刘毅： 丰源地产 综合部经理
应海涛：衡山城 专案经理
赵文明：现代广场 销售经理
姚仲华：世茂·蝶湖湾 销售经理
丁明芳：新城·域 销售经理
袁国钧：四季华城南郡 专案经理
主持人：首先，非常感谢大家百忙之中来参加今天的地产星期八，我们举办地产星期八的目的就是要架起消费者和开发商之间的关系，增进双方的沟通和相互理解。通过多个媒介的发布，让大家都能够了解现在存在的矛盾和问题，并探讨解决的方法。
主持人：今天，我们请大家来探讨一下新客运站投入使用的意义和影响，特别是对铁路南线大家所关心的房产市场发展的影响和未来趋势，也希望大家谈谈铁南板块的配套设施和大家处于铁南这么一个区域环境对销售的一些看法和意见。
先来谈谈新客运站落成对自己本楼盘销售的影响？
现代广场销售经理 赵文明
赵：原来城南给人的感觉可能会是很低档，因为当初在这边没有像样的大项目入住，加上这边居住的以外来务工人员的居多，交通其他各项配套也比较少，整体上给人的感觉比较萧条。而近几年来，有几个大项目的入住，去年年底新客运站的投入使用，拉近了市民对城南板块的认识，城南与市区相融合的观念也开始被人们所接受。
姚：就我们项目来说，规模比较大，我们在项目规划和推广上，先是针对新客运站的投入使用，以及考虑到今后城际轻轨的建设，综合考虑而选择铁南。前期，我们项目定位主要可能并不是昆山市场，而是针对上海市场。那个时候新客运站还没落成，在销售上也遇到了一定压力，而随着昆山城南这边的不断投入和建设，我们上海的顾客非常看好，楼盘订单自然上去了。因为，上海到昆山买房的顾客主要看中这边的交通，便于他们的出行。
丁：以城南来说，城南这边拥有的人气本来就很足。主要原因是这边务工人员多，而且交通相对现在来说很不方便，一直被昆山市民认为是乡下。但新客运站的落成彻底改变了原貌，不仅带了了更多的人气，也带动了本区域与市区的交通接轨。比如，以前在铁南打出租车很难，公交车也很少。而如今，随着新客运站的落成，吸引了一大批人流量，带动了铁南地区的人气和经济。如果今后铁南与市区道路真正连通以后将会使铁南真正成为一个城市副中心。那时给我们这边的房产市场将带来很多机会。
主持人：现场在座各位都是铁南比较有实力的销售商，面对如今新客运站的建成带来的影响，最明显的地方在何处？有什么促进作用？
衡山城专案经理 应海涛
应：我觉得客运站的主要影响是市民对城南的看法的心理上的转变。以前市民到出行，倒了铁南总感觉是进入了乡下，但新客运站的落成，以及我们周边现在开发的高楼都显示出了这边良好的发展。现在给无论是老昆山人还是新昆山人，一致觉得城市发展脚步明显加快，铁南不再是偏远或者是乡下的代名词。现在从新客运站坐车去市中心感觉就不一样了，人们对铁南的看法也开始改变了。从今年昆山的就业来看，铁南原本就属于出口加工区，需要广大的人才来这边就业，随之引申出了对购房的需求，这样就会形成家就在附近，可以步行去上班，大大方便而且节省生活和工作。我们现在可以看到，一些户外的大型广告牌树立正显示着，经济在不断的发展，铁南城市副中心已经在形成。相对交通来讲在柏庐路、长江北路上的车流量将会增大许多。对我们楼盘本身来说的话，大大地促进了购房的需求量，而且不光吸引昆山消费者，就连上海的消费者也非常看好这边的地段。一般来说，现在消费者购房很务实的，他们主要针对地段、交通、配套等设施要求得到满足，反之，房子就买不成。
主持人：面对新客运站的落成使用，相应的也带了一些好的方面，同时，也有不良的一面，我想听听大家对于不良一面的看法。市场的供求关系在过去几年中也悄悄的发生了一些变化，原来是人等房，现在是房等人。这消费者购房也更加理性，综合考量各个方面的利弊因素。作为我们开发商，坦诚的展示出自己的产品的长处与短处，对于构建诚信和谐的市场环境，以及树立企业经营理念，和品牌意识都是至关重要的。
新城·域 销售经理 丁明芳
丁：以前朝阳路老汽车客运站给人脏乱差的感觉，是有一定的原因的。以前朝阳路路很窄，老汽车站是十几年前的设计，当时的设计不可能预见到十几年后昆山发展成现在的规模，其功能远远不能满足现在的昆山发展需要。而新客运站的建设，政府从最初的设计到规划都做到了合理的布局，包括外围环形绕行道路的设计，以及其漂亮的建筑外观也必然要求较高的服务水平来保持。从很大方面来看，新客运站的设计得到实际运行检验的肯定，达到了相当好的效果。
说到好的一面，利在于带动了城南的发展，吸引了购房的人群。而弊则可能在于，带来了车流量的增多造成的拥挤，大气的污染和噪音的污染等等。从我们楼盘来说，新城域是我们的新盘，购房者大多是在铁南工作的人，其他也包括千灯、锦溪的楼盘分担购房的人群。南面的话四季华城楼盘也是卖的相当好的。主要是新客运站的地理位置夹在市区和其他乡镇的中间，给出行的市民带来很多的方便。
四季华城南郡专案经理 袁国钧
袁：正因为有了新客运站，我们的楼盘的购买者也随之扩展开来，不仅是昆山人在南部买房，还大量涌入了邻近的购房者，购房的比率一度升高，非常的可观。我们楼盘一期主要是张浦区域的购房者，现在二期三期不断扩散到石浦、千灯、锦溪，也有一些临近企业的职工在这里买房。现在我们楼盘已经是实景在售，肯定会吸引更多的购房者过来。
应：朝阳路的老客运站以前给人很不好的感觉，而新的客运站改观很大。购房者看重主要是是环境，新客运站势必造成铁南地段楼盘的品质整体提升，同时也要求楼盘的物业管理服务也要提高，迫使开发商选择比较好的物业公司来进行管理。门禁系统采用进口的、智能化的管理模式，强化安全管理，一次消除新客运站带来的城南板块人员层次乱所带来的隐患。作为开发商自身来说，以更好的品质、服务是解决购房者后顾之忧的最好方式。我想这是比较重要的。
丰源地产综合部经理 刘毅
刘：我个人觉得，新客运站包括它周边的地区要变成脏乱差是不太可能的，因为老的客运站是有它自身的原因的。一由于它路面窄，又紧邻市区。很容易形成摆摊设点局面。现在柏庐路在路的两边都有绿化隔离带，马路也比较宽，难以形成摆摊设点的商业氛围。
姚：其实每件事都需要从两方面去看的，从上海火车站的规划来看，虽然上海火车站周边的环境不是很好，也有人员较杂的影响。而顾客在买房的时候，前期做过一番调查，交通便利是购房者最看重的一点。顾客买房主要还是买楼盘的一个规划，对于环境虽然也有考虑，但实际还是认为交通是否便利更重要。
主持人：我们可以这么说，在新客运站的规划上，已经预料到运营通车后的人流、车流发展状况，在设计上进行了合理的规划，有效的把弊端最大化的降低。另一方面，铁南板块楼盘在开发商的共同努力做好楼盘的品质，提升物业管理水平，来消除购房者得顾虑。
主持人：刚才我们也谈到了关于昆山正个房地产市场的发展走向，前进西路拥有沃尔玛、欧尚、家乐福等大型超市，但在交通的便利上不如城南；前进东路以行政中心为主，但是商业配套与交通相对比较薄弱；对于城南，拥有以上两大板块所没有的完善的交通，但是商业配套还不够成熟。而三个板块都有提出城市副中心的概念，在这种背景下，城南板块具不具备成为副中心实力与条件？
世茂·蝶湖湾销售经理 姚仲华
姚：世茂·蝶湖湾前期4万方的商业今年下半年将会推出，我们的招商是请了一家英国的招商代理公司，目前基本确定下来的企业有麦当劳，还包括电影院等，这一块配套起来的话，对提升铁南的带动也比较大。我们的楼盘体量相对比较大，前期的销售进展到一定程度以后就需要配套来支持。因为人住进来以后相关的配套如超市、大卖场等都要完成。这样再配合新客运站氛围就形成了。特别对招商的话，我相信我们的优势会比较明显的。
袁：世茂这个配套对整个城南都是有好处的。一直以来，铁南最大的弱点就是商业配套，当初政府规划上有限制，不允许建沿街商铺。吉田广场的商业配套规划出来之后，人们曾经对此寄予厚望，但由于楼盘自身操作的原因，逐渐淡出人们的视线。如今，世茂有这样的机会的话，对于任何城南板块的楼盘的发展都有很大帮助。
应：我们衡山城的规划有2万多平米的商业，我们也在考虑怎么招商等方面，衡山城开发商对楼盘的定位比较高，商业的启动要求也较高。也会招大型的餐饮、娱乐等商家入住我们的商业。也会给铁南板块配套起到补充作用。
赵：现代广场的定位是26层办公楼，定位比较高，体量也很大。我们在推广上也是觉得在配套上的不足制约了我们的销售推广。我们自身也规划了1到4层做配套、商业，洽谈了一些如迪欧咖啡等企业进来。但这些还是远远不够的。如今有世茂的大型商业可以作为城南的一个商业核心，在加上其它楼盘的一些配套，这样就能够形成一个比较完善的商业大环境。
主持人：随着城南楼盘的相继成熟，配套日益完善，城南将会有怎样的发展方向？
赵：就商业来说，铁南发展还有待加强，商业是这边最难的一个问题。另外，规划中有说，火车站要建站南广场，这样把黄山路打通的话，一方面城南和市区的距离直接拉近，另一方面，火车站的人气也会对城南的氛围有很大幅度的提升。
丁：城南不仅是个交通中心更是一个商业中心，商业跟人气是紧密相连的。现在相对整个昆山包括西部、东部、北部来说，南部最大的优势是人气。具体来说，人口有5，6万人。如果轻轨的建成势必会加大人流。人气这块会促进城南板块的发展。
主持人：城市副中心的概念是否会在铁南实现呢？请大家谈谈？
姚：城市副中心的概念无非体现在商业、配套等设施方面，等这些林林总总的汇总做到以后，氛围形成了，自然而然就形成了城市副中心。昆山的市民在心中也会认可城南这个城市副中心的概念。也就是，当各方面的要素成熟到一定程度以后，人们自然的就认可了副中心这个说法，不一定非要去给他取名，强调要打造城南副中心。
丁：要满足一个城市副中心的条件，首先，要在医疗、交通、商业、教育、金融等方面有所体现规划，不能说先建成再命名，而是先规划后再完成。再说，前期政府不可能花很大力气去完善这些条件，这个过程是开发商与政府相互促进的过程。现在，城南已经具备城市副中心的基础，所以人口的增多势必会促使相关设施的完善。
主持人：看来城市副中心不是刻意去追求的结果，而是自然而然的发展形成。这也是铁南发展的必然趋势。
