16期：《物权法》心系你我他
《中华人民共和国物权法》已经第十届全国人大第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。此次《物权法》的顺利通过，明确了私有财产的范围，并依法对私有财产给予平等保护。在一切法治国家，私有财产权都被视为公民最重要的权利之一，它与生命权、自由权一起被并称为公民的三大基本权利。私有财产权是直接关系到公民的生存权的问题，强调平等保护，实际上是有利于维护老百姓的利益。使得老百姓心里更安定，自己的财产一旦受到侵害，法律将给予保护。同时，老百姓也明确了自己的财产，法律赋予私人所有的财产到了更大层面。
地产星期八现场图片
出席人员：
尤宏波：本刊法律顾问 上海四维律师事务所昆山分所律师
闵雪娟：万方水岸销售经理
叶 红：昆山宝裕房产
李 杰：嘉业阳光水世界专案经理
孙 柱：嘉杭物业管理主任
会议主持人
主持人：非常感谢大家出席地产星期八，今天我们的话题是《物权法》。今天邀请到的嘉宾有律师、楼盘销售经理以及物业方面的专业人士，来给大家做一些细致解读。下面首先有请会员代表提问。
昆山楼市会员代表
会员代表：我们很多会员都听说《物权法》，但是对它不是很了解。我们想请尤律师给我们简要介绍一下，什么是《物权法》，《物权法》它有那些亮点，对我们老百姓有哪些好处？
四维律师事务所 尤宏波律师
尤：简单来说，《物权法》规定的就是人们对“对物的所有”和“对物的利用”，它所确定的是最根本的东西。人生活在世界上需要物质的东西，《物权法》所确定的就是跟人们生活息息相关的东西。正所谓“仓廪实而知礼仪”，如果一个人连基本生活物质条件——“物”都没法确保的话，人的生存权利和尊严根本就有如空中楼阁。
《物权法》涉及人民群众生活的方方面面，诸如：住宅小区车位归谁所有、拆迁补偿、建筑用地使用权期限等，这些都能在《物权法》中找到答案。《物权法》是一个非常重要的法律，从法律体系来讲它是市场经济的一个基础的法律。市场经济主要的法律体系是民法、行政法、刑法等，《物权法》又是民法当中的基础部分。因此，制定这个《物权法》，对于市场经济起着一个基础法律的作用。从建议的提出到这次两会的审议，《物权法》草案已经走过了六年的历程，由全国人大常委会审议七次，这在我国立法史上是创记录的事件。
现代社会，出现了从所有到利用的发展的趋势，使得用益物权的地位日益突出。当代《物权法》通过加强对利用权能(即使用和收益权能)的保护，以“利用”或“利用的必要性”来代替“支配性”，使物资利用权(用益权)优于所有权，同时“社会性的利用”优于“私人性的利用”，从而充分鼓励和督促权利人对物的利用，以发挥物的效用，促进经济的发展。
《物权法》既涉及国家的基本经济制度，也关系千家万户的具体利益。 《物权法》平等保护国家、集体、私人所有权，强调对国家、集体和私有财产平等保护的原则。《物权法》第一次在法律上把个人的财产置于和国家、集体财产平等对待，目的就是要更充分地关注民生，保护老百姓的切身利益。法律也进一步明确对于各种财产形态予以平等保护，具体说来，无论是公有制单位还是私人企业，无论是穷人还是富人，只要是其合法所获得的财产，就都应该受到法律的保护。这是建设社会主义法治国家的基本要求。
主持人：在我国城市，土地属于国家所有，但个人可以在一定期限内有偿使用。就住宅来说，土地使用期限一般是七十年。在制定《物权法》的过程中，这个问题一直受到社会的高度关注。那么，七十年后，我们的房子土地使用权怎么办？
尤：《物权法》草案充分吸取各方意见，着眼于保障老百姓安居乐业。《物权法》第149条做了明确规定，在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地。草案规定住宅建设用地使用权期满的，自动续期，而且不需要付土地出让金；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，则由国务院规定。
国外有的把房屋作为一种资本积累，这跟他们的制度是有很大关系。《物权法》规定了自动延续的时间范畴，住宅用地的自动续期，已然极大地保护了广大老百姓权益。其实这也是顺应了民众的呼声，切实地保护了老百姓的生存权益，对公民通过购买房产来置业产生了极大的保护作用。
会员代表：我们《昆山楼市》读者俱乐部的会员问到，开发商车位归属到底是业主还是开发商，这个划分的标准是什么？
尤：以前关于车位，之前一直有两种看法，一是开发商站在自己的角度说我卖的是房子，这个车库是我自己的，我想租想卖都可以。老百姓却认为你的车库建设都计入整个楼盘成本了，那么车库就应该属于公共所有。这里一直存在很大的争议。我们的回答一般就是要考察开发商是否把车位开发计入了成本核算当中。但是这里面有一个难题就是一般老百姓是很难看到开发商的成本构成的，但是严格来说在物价局还是可以看到备案的。一般来讲，看位置和价格就可以看出开发商是否把车库开发纳入了成本核算里。
现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位。车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的。
因此《物权法》草案提出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。简单一句话也就是占用公用部位修建的车位属于公共所有。未占有公用部位修建的车位属于开发商所有，开发商可以租售。
主持人：什么叫做公用部位呢？能给我们广大老百姓详细解释一下吗？
尤：《物权法》73条关于公用部位的规定是：建筑区划内的道路、绿地、公共场所（会所等）、功用设施、物业用房等。如果不属于这些部位的车位，则属于开发商。
主持人：那么阳光水世界和万方水岸这边的车位是怎样一个部署呢？
嘉业阳光水世界 李杰
李：我们阳光水世界因为目前正在进行二期销售，车位主要就体现在一期。我们一期提供的车位主要是小区道路边上的临时车位，这是不针对业主收费的。
万方水岸 闵雪娟
闵：我们万方水岸有跟房屋同时建造的车库和地下车库，基本做法都是符合《物权法》要求的。
主持人：北京有一个小区的物业管理公司把小区的公共区域出租或出售给商家设置了广告牌，然后把这笔收入分给了小区业主，受到了北京新闻媒体的广泛关注和表扬，对此你有什么看法？
尤：其实这也是导致很多物业公司跟业主之间闹纠纷的主要原因之一，北京这个小区物业管理公司的做法其实是不值得表扬的，这本来就是他们应该要做的。只是由于普遍的物业公司都没有这样做，他们这样做了，因而受到了关注。当然，我们从这里还是可以看到物业公司管理已经逐步走上了规范化的道路。
小区建筑区划内的公共设施、绿地、道路等都属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。不少小区内的业主们对《物权法》中“共有部位收益归业主”这一法规并不清楚，至于物业公司是不是有共有部位收益也不清楚。《物权法》让老百姓们对自己享有的权益有了更明确的认识，知道该如何维护自己的权益了。
“共有”从法律上来说，意味着共同占有、使用、收益和处分。对于业主们来说，最感兴趣的话题莫过于“收益”，如露天占道车位的停车费，楼身户外广告、楼内大厅、过道、电梯间的平面广告和液晶屏广告，小区道路、空地出租给他人搞活动、办展览获得的收入等等，这些原本被物业公司当作创收的部分，按照《物权法》的规定，都应该还给业主。在《物权法》10月1日正式施行之后，小区居民以《物权法》为武器来维权的现象会在各大城市出现。今后，投资房地产除了房子升值、租金收益之外，还应该包括共有部位、公用设施的分红。
嘉杭物业管理主任 孙柱
孙：我想问问尤律师，《物权法》出台后，跟我们物业管理公司最紧密相关的是什么？
物业公司如果依旧按照传统的做法是否能适应现状？
尤：《物权法》颁布之前，实际上物业管理条例已经颁布了，对于物业公司和业主之间的关系进行了详细的规范。本次《物权法》跟物业管理密切相关的是以法律的形式规定了两方面，一个是物业公司必须是经过业主委员大会才能够聘任和解聘。而不是像我们过去所以为那样，是开发商指定的。当然一般楼盘前期的物业管理是开发商指定或是通过公开招标定的，但是当小区入住业主到了一定程度以后，就要成立业主委员会，这时物业公司就需要由业主委员大会来确定。另外一方面，《物权法》78条明确规定，业主大会和业主委员会的约定对业主具有约束力。业主大会或业主委员会对任意丢弃垃圾、排放污染物等损害他人权益的行为，有权依照法律、约定要求行为人停止侵害他人权益的行为，消除危险，排除妨害、赔偿损失。这，实际上对物业公司是非常有利的。
物业公司应该是接受到业主委员会委托的，同时物业公司跟业主委员会应该有约定。物业公司之前有一定的尴尬，大部分的业主都能够遵守小区物业管理约定，但就有那么一小部分业主不遵守。《物权法》颁布后，有涉及到业主的管理问题，物业管理公司就可以反映到业主委员会，业主委员会有义务对个别不遵守物业管理的业主进行规劝，实在不行，就可以将之诉诸法律。也可以这么说，《物权法》草案赋予了物业公司一定“权力”。
主持人：最后，我们请大家发表一下自己对《物权法》颁布的看法。
尤：《物权法》是广大群众切身利益的法律保障。《物权法》是民法的基础部分。《物权法》明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护。老百姓心里更安定，自己的财产一旦受到侵害，法律将给予保护。《物权法》确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，对于发展社会主义市场经济具有重要作用；《物权法》明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权，以维护人民群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。
《物权法》的重要特色之一，就是其平等保护的立法精神和理念。平等保护是宪法平等原则的具体体现。宪法明确宣告：公民在法律面前一律平等。公民的合法的私有财产不受侵犯。很明显，宪法要求对于合法私有财产进行法律保护。贯彻平等保护原则也是对公民的基本人权的保护。
总之，《物权法》主要就是一个“定分止争、物尽其用”的作用。
闵：《物权法》的颁布对我们的楼盘销售影响不是很大，我觉得，房地产开发商只要本着诚信、品质为重的观念去开发、销售楼盘，我想《物权法》里规定的，也是我们应该做到的。
李：《物权法》应该说对广大老百姓起到了保护作用，肯定了业主的权益，这对我们开发商而言也是有帮助的。
昆山宝裕房产 叶红
叶：目前很多人都关心七十年后的土地使用权，此次《物权法》对于此点的肯定算是给消费者们吃下了一颗定心丸，对业主的利益保护非常到位。
孙：《物权法》对我们物业公司也是有影响的，就像尤律师讲到的一样，是我们进行物业管理的依据之一，对我们有好处。但是我们想任何东西都有利有弊，《物权法》也有它不能够顾全到的地方，《物权法》肯定还会逐步地完善和改进。
主持人：《物权法》草案的顺利通过，无疑使得我们广大的老百姓实现了从居者有其屋到居者安其心的境界。消费者稳定了，我们的地产开发商以及楼盘销售也更具信心。相信我们房地产市场也会朝着越来越规范的方向不断发展！
