今年两会上，全国人大代表洪可柱提议将购买商品房的首付比例提高到40%～50%。一石激起千层浪，招致一片反对之声，称这种提议若被采纳，楼市将陷入水深火热之中！
难道“首付升至五成”就是一剂致命毒药吗？专家指出，药效因施用方法而异，“购房首付升至五成”如若缓期施行，这剂毒药或可化作不可多得的良方。
“在需求膨胀的情况下，利率调控作用有限，提高首付比例却将对抑制需求起到明显的效果。”北京师范大学教授董藩表示，在现有房地产市场形势下，若立即执行50%的首付新标准，很多购房人、开发商和银行都会受到较大负面影响，或将措手不及。假如即时定下政策：“购房首付须达50%，自2008年1月1日（或某一个时间点）起执行”，房地产市场的供需关系、房价变化以及大局发展又将呈现什么变局呢？
产品供应：小户型楼盘增加
若新标准提出之后缓期执行，就会给市场一个缓冲调节期。市场会根据政策适时作出调整，产品又跟着市场走。政策出台，开发商必须打造出符合市场需求的产品，因此也将很快有所行动。比如，因首付提高，要让老百姓买得起房就必须降低房屋总价，要么降低单价，要么缩小面积。
开发商将适应市场需求，建造更多小户型，这也正是全国人大代表洪可柱提出提高首付比例的理论基础。一位多年从事房产营销的专家表示，目前很多开发商一心求大面积和高档次，不符合房地产市场政策的引导和发展方向，若给开发商限定时间进行调整，效果远比单纯的引导要好，小户型、高密度楼盘增加，符合房地产市场长远发展的方向，同时可售房屋单元增加，还能在一定程度上抑制房价。一位向来以开发高档住宅为主的开发商向记者表示，若真的政策表示两年后老百姓必须首付50%才能购房，那只能改变公司策略，转战小户型市场，才能避免过大风险。
事实上，无论从土地资源的不可再生性，还是从国外的经验看，小户型、高密度项目都是房地产未来的发展方向。而提高首付促进了房地产市场朝着这一方向发展，并且定时执行新标准，也给了开发商消化现有产品、调整新建产品的时间，不至于突然面对销售压力，甚至影响整个房地产市场的发展。
需求：一级市场弱减 二三级市场盘活
“要使房地产市场健康发展，关键要发展二三级市场，形成对房屋流动性的梯级消费。”一位多年从事房地产开发的老总指出，目前北京的二三级市场很不发达和完善，因此造成大部分购房需求都涌向一级市场，进而引起对新建商品房的刚性需求过旺，供应增长速度若跟不上就会引起房价不断上涨。
而如果定时将购买商品房的首付款提高至50%，会不会引导需求的转型呢？
业界专家认为，提高首付可以引导百姓从购房向租房转变，促进租赁市场的活跃，若政府配合加强廉租房建设，则会取得更好的效果。
诚然，若要求首付立即升至五成，会迫使部分购房者改变计划，购房需求很可能大幅萎缩，而相关专家也表示这种“休克疗法”不可取。不过若定下政策，比如，缓期2年执行，那么原计划近期购房的人不会受到影响，而有购房中远期计划的人则可能出现两种情况：一类是提前，赶在新政策执行之前购房；另一类则是推迟，待新政策执行之后，购买小户型、低总价的房子。两种情况同时存在，就不会导致市场出现需求急剧增减的极端现象。但总体来看，由于50%与目前执行的20%、30%首付比例相差较大，所以租赁需求将有所上升，而购房需求则将有所下降。
房价：告别暴涨暴跌
曾经，地根紧缩、取消期房预售等政策和建议，在很多开发商看来都是背离降低房价目的、促使房价上涨的政策，而若定时提高首付比例，房价又将如何变化？ |
