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我国房地产业可能被外国投机资金操纵

日期：2007-5-2 10:45:09 来源：中国经济时报文：

买房卖房，大进大出。据有人研究，上海市2004年商品住宅销售额2000亿元，其中海外热钱购买占33%(央行金融司的调查为23.2%)，2005年一季度进一步达40%甚至更高。2006年下半年后，股市升温，许多热钱又从房市转入股市。

　　据国家外汇管理局2005年底发布，外资在中国房地产市场中的比重占15%。我理解，这里既包括正规的招商引资，也包括热钱。

　　外资为何大举进入中国房市

　　中央对房地产的调控紧锣密鼓，外资却大举进入，为什么？查阅有关资料，主要有两方面原因。第一，对于国外许多大企业、大财团来说，他们过去对中国房地产市场的不规范和政策的不完善，存畏惧之心，吃不准这里的水到底有多深，不敢贸然进入。中央加强宏观调控，对他们是个好消息。他们感到政策逐步完善，市场逐步透明、规范，自信凭借雄厚的实力，可以大显身手，与中国的企业竞争了。大企业一般都有长线的打算，他们看好中国的未来发展孕育着无限商机。瑞星思达的董事长约翰·珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候”。他还说：“投资者的安全感是很重要的，首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少。合理的政策是为了市场更加规范，这正是战略投资者最看重的”。RREEF的亚太区主管卡尔·鲁道夫说：“宏观调控是个好信号，中国的房地产发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。”他们的话，颇具代表性。

　　第二，资本的本性是逐利，尽管大企业重视长线，但眼下中国房地产的高利润，也对他们颇具吸引力。事实上，近年进入中国地产业的外资大都大发利市。例如RREEF投资珠海项目，对基金客户承诺的回报为18%，华平对其在中国地产市场的投资回报预期为25%以上，这在国外是难以想象的。瑞星思达进入中国以后胃口也吊高了，表示8%以下的回报不予考虑。至于热钱就更不用说了，本性就是投机，面对这个暴利的行业，自然要纷纷上演“惊险的一跳”，急忙分享盛宴。

　　中国的房子利润有多大？报载福州的个案调查是60%以上，广西的个案调查为100%或更高。福州的调查是静态计算，广西的调查考虑了资金周转因素，可能更符合实际。近日网上有好事者，自称是根据官方数据作了一个测算：2006年全国房地产开发投资1.75万亿元，消费者全年购房总支付7.246万亿元，据此算出全国房地产商的毛利润(未剔除税收和财务成本)为5.496万亿元，毛利润为开发投资的3.14倍。当年10月底，全国还有12.24亿平米房子空置未卖，按每平米2000元成本计，占压资金2.448万亿。空置房和占压的资金是多年累积下来的，而一年卖房的毛利就可将多年的占压资金收回，还有3万亿的毛利，支付税收和财务成本之后，仍是绰绰有余。这个测算虽然粗糙，但大体上可以说明问题。暴利使开发商们有底气，即使房子卖不出去，也不怕，可以撑很长一段时间。这样的盈利水平，怎么可能不引起外资和境外热钱的垂涎？

外资和热钱流入中国房地产业利弊分析

　　外资和境外热钱大举进军中国房地产业，利弊如何？国外大企业管理规范，一般也愿意遵守投资国的政策、法律；与国内企业合并或注资，也比较慎重地选择信誉好，规模大的企业；合作或注资后，也会要求中方合作伙伴改善治理结构，规范自身行为；中国企业上市或引进外资，改善资金构成，不再单纯依赖银行。这些，都有利于房地产业的健康发展。

　　但是大企业的进入，主要集中于高端市场，如高档住宅、甲级写字楼和其他豪华商业地产。一方面进一步推动了地产价格上涨，另一方面买了或建了以后，大部分还要出手，不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构。还会产生挤出效应，上海、北京和其他中心城市的国内房企，不少被迫向内地二、三线城市发展，把内地的

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