| 主持人：邹民生 乐嘉春
设计住房政策框架需充分考虑基本国情
主持人：住房问题，尤其是楼价问题，是老百姓目前最为关注的民生话题之一。然而，在关于住房问题的各种议论中，有一个更重要的话题大家谈得不多，这就是我国的住房政策体系问题。最近，看到你两篇文章，对这个问题有所研究，能不能在此谈谈你的看法？
金三林：好的。有关中国的住房政策体系问题，确实是我最近关注的对象。也许你们也注意到，“住有所居”被写进了十七大报告，说明这个问题不仅老百姓关心，高层也非常关心。
然而，正像你讲的，人们现在谈论最多的是楼价，而有关中国住房政策体系很少有人谈，其实，住房、楼市的种种矛盾，都和它有关，这个问题更应该谈。
这里先做一个简要说明，所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国外情况看，国情不同，住房政策也不同。因此，我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系。
从目前情况看，我国住房政策体系尚不清晰，缺乏一个执行力强的总框架。而在设计住房政策体系时，首先需要充分考虑自己的基本国情。这个基本国情是什么呢？住房政策设计又需要注意什么呢？
我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等(包括中低和中高)收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。
因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。
目前，经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不完全适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有数亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。
在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。
实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度
主持人：刚才你提到了一个敏感话题——房地产税收问题，能不能谈得更具体一点？
金三林：好的。土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。
目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得(开发)环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转(交易)环节，只保留契税。
不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3%-0.8%之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。
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