上海人在昆山-昆山房产专题

    还记得多年前一部走红中国的电视剧《北京人在纽约》吗？主人公王启明、郭燕为了致富远走他国。电视剧正是描写了当时北京人怀揣美国梦出国发展定居引发的人生思索。
    在电视剧热播之时，正值出国热的兴起，而如今回国热也正在悄然升起，为什么呢？改革开放20多年来，中国已经经历了翻天覆地的巨变。人民生活水平的改善、经济实力的提高、城市化、工业化进程的加快、科技实力的进步使得国家综合国力有了明显提升。其中一项，城市化发展最能体现变化，具体城市为上海。上海已经是举世瞩目的国际化大都市，据统计，2007年上半年上海市GDP达到5561.91亿，同比去年同期增长13%；相对于人口，上海目前总人口超过2200万，创历史最高。
    这几年，上海房地产发展同样迅猛，已经出现了上海人外地安家上海工作的情况。在这些安家的城市中，苏州、昆山、太仓、吴江、嘉兴、南通等已经成为代表，而首选城市为昆山。为什么昆山会成为上海人置业首选呢？下面我们就来分析一下昆山这个城市。



	昆山，东靠上海，西邻苏州，是江苏省的东大门。1989年撤县设市，市域面积927平方公里，户籍总人口65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。改革开放以来，昆山坚持以经济建设为中心，从实际出发，解放思想，开拓创新，抢抓机遇，不断进取，经济社会保持了持续、快速、协调发展的良好态势，先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、全国生态示范区和中国十大最佳魅力城市等称号。

	昆山是一个发展非常迅猛的典型移民城市，不过短短十几年，从一个苏州下辖比较落后的地区一跃成为蝉联全国百强县（市）排名第一。这是一个中国经济发展过程中的“丑小鸭变天鹅”传奇故事。2006年，昆山全市完成GDP932亿元，比上年增长19.4％；财政收入151亿元；到目前为止昆山已有3900多家外商投资企业，14000多家私营企业，其中台商企业有2000多家。

	昆山历史悠久，人文荟萃，著名思想家顾炎武、教育家朱柏庐、散文家归有光、“电脑大王”王安都是昆山人。这里是“百戏之祖”昆曲的发源地，千年古镇，周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。

	昆山地处沪宁线上，是连接上海与苏州之间的要道。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空：上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。港口：上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路：京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。目前上海乘坐火车到昆山只需18分钟，昆山已经纳入一小时上海城市生活圈。规划中的高速铁路、城际轻轨，火车站南广场。公路：区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。

	昆山房产市场目前在售楼盘近270个，楼盘物业形态有多层、小高层、高层，别墅，商铺、办公楼以及小户型公寓。上半年昆山楼市运行报告反应，近30强楼盘有两大优势，内部优势如品牌、房型设计、配套信誉，外部优势就是地段。在报告中我们不难发现，上海人置业昆山已经成为现实，相比上海、苏州两地动辄过万的房价，昆山房价反而呈现出的是高性价比。

　有数据显示上海人昆山购房已经占昆山房产销售中很大一部分。今年上半年，在昆山，上海购房者占总人数的20%，而且自住率达到80%，上海人买走了昆山全部销售面积的25%。
    随着上海通向昆山的轻轨将在2009年修通，更坚定了昆山开发商将销售目标锁定上海及长三角的信心。“上海到昆山才二三十分钟，在长三角经济圈内，江浙沪城市内的中高端消费群体中将涌现出更多的‘置业候鸟群体’。”招商局地产控股股份有限公司上海管理总部营销中心总经理廖辉如此判断。
    “城西板块最为值得关注。其中，玉山镇——阳澄湖地区是如今最适宜居住的地区。”昆山丰叶龙行董事长陈戎指出：“城西板块森林公园和虹桥路、江浦路一带，主要为公寓项目，包括向日葵公社、森林半岛等楼盘。别墅项目主要分布阳澄湖周边，这些项目因地制宜，为阳澄湖生态旅游休闲渡假的理念而设计。”据悉，阳澄湖周边近期新开了十多个别墅项目。而上海人则是其购买主力，一些别墅区甚至有七成别墅卖给了上海人。
    “昆山房价是上海的1/2，苏州的2/3，价格肯定有上升余地。”已在昆山购置4套住房的上海孙老伯兴高采烈地讲述自己的置业动力来源：“昆山是上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，其作为重要外资投资区域的优势不会改变。上海申博成功，昆山本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，资金、人流持续存在，地产绝对升值。”
    “从整体来说，昆山今年的房价与去年基本持平，并没有上涨。”陈戎指出：“但与此同时，昆山的地价、建筑费用和前期投入等正在逐年上涨，所以从对比上来说，昆山的房价反而是‘下降’了，这其实就给了购房者一个不错的机会。” （部分信息采集于新民晚报）

    随着昆山近几年的经济发展，房地产市场发展迅速，不少上海人慕名前来买房，掀起一阵异地购房热潮。从上海火车站乘高铁，20多分钟就抵达了昆山，舒适的车厢环境也为旅途倍添一丝温馨。据说，待城际列车再次提速后，10分钟就能从上海到昆山。
    时至金秋，又到吃蟹时节，以前就有不少上海人选择周末驾车到昆山来吃阳澄湖大闸蟹，沿阳澄湖形成了一个蔚为壮观的别墅带状群，并出现了几个颇具代表性的项目，现在的阳澄湖集中了大上海高尔夫、颐湖园、漾月湾、克拉水城、天使湾、鹿澄天地、威尼斯、泰泓花园、国际上湖等10处楼盘。其中，克拉水城以独栋别墅为主，接近上海别墅群风格，而价格却是上海普通别墅售价的一半左右，吸引了众多购房者的目光。
    此外，优美的城市环境提升了居住质量，别墅成为上海人在昆山购房的首选。许多上海人在昆山“靠近上海的”陆家、花桥等板块购买了别墅，作为度假使用。另外，城西马鞍山路沿线至阳澄湖一段，那里有亭林公园、森林公园、阳澄湖等各个独具特色的公园与湖泊、坐落在那里的别墅也比较多，像玉峰山庄、西城秀墅、万方江南、枫桥半岛、玉熙山庄、颐湖园及天使湾等；城北有国际艺术村、水秀艺墅，豪门世家、江南明珠苑、昆山花园、沛绿园等，不过它们多数不是纯粹的别墅小区，有很多公寓房和商铺；东部有一墅情缘、远东世纪园、金色港湾等项目。

上海人在昆山置业近几年一直呈逐年增加态势，尤其是物业选择上，已从当初的别墅、商铺等高端产品转变到现在的普通公寓。这也从另一个侧面说明，上海人在昆山的置业的目的已从投资型为主的单一选择转化到以居住型与投资型并重的多元选择上。具体来看，上海人投资的物业类型及项目分布如下：别墅，在2002年以前，一直是上海人在昆山置业的重点，尤其是巴城、淀山湖及玉山西部等地的纯别墅区，上海人的置业比例占了已售物业的很大部分。以淀山湖为例，当地一纯别墅项目的客户中，上海人占了近90％。锦溪一别墅项目，客户更是100％全为上海人。正是由于上述特点，不少有意外销的楼盘在宣传上刻意迎合上海人，乃至出现了一种有趣的现象，浦东机场和虹桥机场周边的主干道是高尚人士经常经过的地方，而路两旁的房产广告很大一部分却来自昆山，而且是清一色的别墅项目。除别墅外，2002年以前，上海人在昆山青睐的物业就要数商铺了，可以这么说，昆山比较大型的商业项目，其购买人群中都少不了上海人的影子。有些项目，还不乏上海人集体下单，购下整体物业或集中购买商铺的情况。
但是从2003年开始，上海人在昆山置业方向却有了明显的变化，除别墅投资仍然较为活跃外，普通购房者大量购置普通公寓成为一个鲜明的特色。以几个大的楼盘为例，像“江南明珠苑”、“东方华庭”、“昆山花园”，上海客户约占总客户的3％～8％。最显著的一个特点，这些业主大都为上海的普通工薪族，其购房动机以自住为主。这说明，昆山对上海人的居住吸引力正逐步增强。

上海人选择在昆山置业的动机虽然因人而异，但大致可以归纳为以下几点：

(1)价格因素。昆山房地产所有品种的均价与上海相比，大致只相当于后者的50％左右。昆山部分高档物业的价格，甚至只有上海的1/3。

(2)地理因素。昆山市区到上海市区的交通距离，大约在半小时左右，而上海市区从居住地到上班地的交通距离大致也为这个水平。

(3)环境因素。昆山得天独厚的以水为背景的人居环境，尤其是阳澄湖、淀山湖等地的湖光水色，是上海本土难以寻找的。

(4)发展的因素。昆山飞速发展的经济，不断美化的环境及加快的城市化进程，使“住在昆山”的吸引力增强。尤其是到2005年，时速达200公里的高速铁路将串起杭州——上海——南京，昆山作为上海的卫星城的地位将更加显现。

(5)生活习惯的改变。居住郊区化、工作中心化是今后城市发展方向，上海作为一个与国际居住理念高度接轨的城市，居住郊区化已成趋势，近两年，松江、浦东等地的房地产开发升温也正是这种理念的表现。昆山作为与上海距离很近的人居新城，自然会吸引上海人目光。

与昆山本地人置业过分强调价格相反，上海人由于对高价位房的心理承受力较强，因此对昆山整体相对较低的房价不是特别敏感。但是对小区规划、环境设计、户型、房型、容积率、建筑特点、住区人群层次等决定小区品质与档次的因素却比较看重。昆山目前几个高品质的楼盘，也大多为上海集中购房的区域，像金威、中茵、莘闵、中源等公司开发的几个高档项目，今年就吸引了不少上海人入伙。

    分析上海人在昆山置业的现状及趋势，对昆山房地产开发是有一定启示的。一方面，昆山楼市的需求市场正酝酿着分化与重组，过去以本地为主的置业人群逐步转化为以外来人、外地人为主，尤其是上海人异地置业的兴起，更是为昆山楼市注入了新的动力，在“世博会”概念的带动下，在长三角以经济、交通为主要内容的一体化推动下，在昆山人居环境不断优化的前提下，昆山房地产消费市场对上海市场的吸引力将逐渐增强；但另一方面，昆山精品楼盘不多，大量平庸建筑在带动量的增加时却不能提升“质”的水平，也是一个不争的事实，这与上海市场注重楼盘品质与档次的成熟开发理念，形成了鲜明对比。也正是因为如此，在把握上海异地置业机遇的同时，有几点房地产界应该引起重视的。
    首先，开发商应该从重量的扩张转变到重建筑内涵和楼盘品质上，让产品上档次、上品位，逐步淘汰平庸之作。
    其次，宣传上应从现在的以价格和具体项目优势为主转变到昆山城市整体形象，房地产开发整体水平，用行业整体形象去吸引异地人群对昆山城市本身的关注。
    此外，开发商应多关注长三角大的一体化基础设施建设，对那些未来能担负起新的中心的未开发地区，应及早规划，尽早介入，以便在市场运作中占尽先机。



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	长江北路板块	淀山湖板块
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	马鞍山板块	花桥版块
	金色森林：最适宜居住与投资的综合性物业锦绣蓝湾：昆山最佳全水景健康休闲别墅新城•翡翠湾：昆山最具综合指数大型物业阿里山花园：最具自然生态型物业 LOFT企业家：最具创新意识的投资物业	绿地国际家园：昆山第一大盘大上海国际商务广场：离上海最近的投资物业国际美车城：第一汽车概念楼盘

	阳澄湖板块	铁南板块
	中大易墅：最优性价比的湖景纯别墅社区东方云顶：昆山最具投资价值酒店式公寓鼎园美墅：最适宜上海人度假式别墅天使湾：最适宜上海人居住的景观别墅泰泓花园：最具生活功能的别墅克拉水城：最具收藏价值的精品别墅	吉田国际：昆山新地标现代广场：昆山商务领航者四季华城：昆山一道美丽的风景世茂•蝶湖湾：高端人士的首选

    昆山是一个“场”，将人才、资本、技术等一股脑儿吸入其中，“炼”成了长三角最具魅力的人居大本营，开启了三位一体的新城市生活。
    对于上海，昆山首先是距离最近的“后花园”。这种距离不但是地理上的直线距离，还是文化上的心理距离。“本是一家人”的亲切感，让上海人置业昆山有种“离城而不别城”的感觉。地理位置的零距离对接更是上海周边地区无法比拟的。青浦与淀山湖镇隔岸相对，来去不过几分钟，即使从上海市中心到昆山市中心也不过1个多小时。随着规划中两地城际轻轨的开通，距离更是无限缩短。这为置业昆山铺平了最重要的道路，实现了根本的可能性。
    昆山本身的城市发展水平也造就了这个城市内在的强大吸引力。位置的优越只是成功的起始条件，没有产业的“造血”，没有城市配套的“输血”，城市的“心脏”就会衰竭，失去内在活力的城市是难以为继的。置业昆山实质就是选择昆山这个日新月异的城市，看重其未来的巨大潜力。这是上海的“生活家”们、“战略投资家”们的眼光所在、品味所在。
    与此同时，昆山的城市发展带动了地产市场的繁荣景象，地产资本纷纷涌向这块“资本高地”。全国的地产业“领头羊”都把昆山作为长三角最重要的战略基地之一，开拓它们的地产版图。这为昆山地产市场的崛起注入了活力，也造成了昆山地产的迅速更新换代，品质节节攀升、理念快速与大城市接轨，“质”与“量”的双管齐下衬托得昆山地产熠熠生晖。
    昆山，小城市成就了大格局。一股强劲的“昆山风”势必席卷上海市场，牵动上海千百颗置业的“心”。